2016离婚证11年11月离婚证书样本(离婚协议的约定能否直接产生物权变更的效力？

离婚协议的约定能否直接产生物权变更的效力？

广东天穗律师事务所执业律师

案情介绍】

胡和张于2000年登记结婚，婚后购买了武汉市武昌区的一栋房子。2015年12月，胡和张在上海市静安区民政局办理离婚登记，离婚协议约定武汉市武昌区的一栋房子属于胡。2016年11月，胡根据《离婚证》、《离婚协议》、《武汉市商品房销售合同》等资料与吴签订了《股票房销售合同》。2017年2月，房地产登记局颁发房屋房地产登记证，注明共同所有人：2016年11月离婚证样本

胡和张。2017年4月，胡反悔，拒绝继续履行《股票房买卖合同》，称虽然该房屋约定归其所有，但未向房地产部门办理分析手续，该房屋仍与张共有。

作者以本案为研究蓝图，以类似案件的裁决文件为研究对象，研究本案的法律问题，分别讨论如下：2016年11月离婚证书样本

一、股票房买卖合同有效吗？

人民法院在审理合同纠纷案件时，首先要注意的是合同的有效性。合同是否有效，不仅关系到原告的请求是否得到支持，也直接影响到法官对案件的审判方向。

与有效合同相对应的法律状态包括效力待定合同、可撤销合同和无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和最高人民法院的适用情况〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（2）第十四条规定，在司法实践中，无效合同最复杂的是区分强制性规定，即案件涉及的强制性规定是管理规范还是有效规范管理规范旨在管理和处罚违反规定，但不否认民法行为的有效性。

效力性规范是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益。此类规范不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其在民商法上的效力。

本案中，胡某作为房屋产权人之一，与吴某签订了《股票房买卖合同》，也表明了双方的真实含义，应该是有效的。至于胡是否超出了夫妻的代理权，无权处罚，根据最高人民法院对销售合同纠纷案件适用法律问题的解释，无权处罚最终只影响物权变更的效力，不影响合同本身的效力。综上所述，胡与吴签订的股票房屋销售合同也是双方的真实意图，不违反法律禁止性规定，当然合法有效。

二、股票房买卖合同能否继续履行？

根据当前房屋管理部门对房屋转让登记的行政要求，夫妻离婚后，一方仅依靠离婚协议，房地产局正常不能办理房屋转让，需要夫妻双方到场，才能办理相关手续。具体来说，在这种情况下，如果吴想获得所有权证书，他必须要求胡和张配合转让程序。但除非张自愿配合，否则根据销售合同的相对原则，吴只能要求胡登记转让权。但是，如果张拒绝配合，胡作为业主之一，客观上不能配合股票房屋销售合同项下的转让义务。

案件争议焦点：2016年11月离婚证样本

张某是否有配合买受人吴某履行过户的义务？这个问题的深层次问题是，双方在离婚协议中关于房屋所有权的协议是否能直接产生物权变更的效力。这个问题在理论和实践领域还没有形成统一的理解无论是实践文章还是实践裁决，这类案件的处理都不完全统一。作者通过无诉讼检索了相关案件，并在裁决中总结了相关法院的推理部分：

（1）一些法院认为，离婚协议已经约定归一方所有，因此夫妻已经分析了所涉及的财产。根据最高人民法院的适用情况﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（2）第八条：离婚协议中的财产分割条款或当事人因离婚就财产分割达成的协议对男女具有法律约束力，约定房屋所有权方自然享有占有、使用、收入和处罚的权利。具有代表性的裁决原因摘要如下：

1、杭州市西湖区人民法院在民事判决书中认为：“因被告与吴介菊已于2009年4月24日签订《离婚协议书》，该协议书明确约定诉争房屋归被告所有，故此时诉争房屋已经进行了析产，被告已是房屋的完全所有权人”。

2、建德市人民法院在民事判决书中规定：虽然被告胡翔与余继霞离婚后未登记房屋财产分析，但仅表明未产生房地产登记的宣传效力，但不能否认被告胡翔与外人余继霞签订的协议效力；协议依法成立，即对双方具有法律约束力。根据协议，被告胡翔有权占有、使用、收入和处置房屋。原告欧阳建华、胡丽燕、被告胡翔于2010年10月20日签订的房屋销售合同，来自双方的真实意图，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效；双方应当按照协议全面履行义务。

3、延边朝鲜族自治州中级人民法院在民事判决书中表示：2000年，安云山和申吉顺在婚姻登记机关办理离婚手续时，达成了分家分财的协议。根据最高人民法院的规定﹤中华人民共和国婚姻法﹥解释若干问题（2）第八条离婚协议财产分割条款或当事人离婚财产分割协议，男女具有法律约束力，申吉顺诉讼房屋不再享有处罚权，因此申吉顺不同意销售2009年农村房屋销售协议无效，法院不予支持。”

4、上海市第二中级人民法院在民事判决书中规定：陈甲在离婚协议中与吴某约定将房屋产权变更为吴某和陈乙，并应诚实信用地履行协议。因此，房屋所有权可以确认为吴某和陈乙。

（2）一些法院分阶段解释了债权和财产权利。虽然有离婚协议，但如果不到房地产登记部门办理产权分割登记，房屋交易中一方的权利性质不属于《物权法》意义上的财产权利。此时，法院主要命令房屋销售人承担违约责任，理由是合同目的无法履行。代表性裁决的摘要如下：

1、浙江省高级人民法院在民事裁定中规定：协议签订时，不能办理房屋产权证，叶云未取得房屋诉讼产权。因此，房屋交易的权利性质不属于《物权法》意义上的物权。第八十九条最高人民法院关于实施《中华人民共和国民法通则》的意见第八十九条共同所有人对共同财产享有共同权利，承担共同义务。在共同关系存在期间，部分共同所有人擅自处置共同财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共同所有人的损失，由擅自处置共同财产的人赔偿。根据规定，田骏应当保护房屋所有权的合法性。

2、宿迁市中级人民法院在民事判决书中认为：《物权法》规定，房地产物权的设立、变更、转让、消除，应当依法登记。涉案房屋产权证书上登记的所有人为外人叶华林。叶华德认为，涉案房屋的所有人不能变更登记。因此，叶华德和肖龙梅无法取得涉案房屋的所有权，导致叶华德、肖龙梅与张超签订的销售合同无法履行。

3、南京市中级人民法院在民事判决中规定：在本案中，上诉人杨晓辉知道离婚协议约定房屋属于前妻段晓宇和女儿，没有权利处置房屋，但没有主动告知影响房屋交易的重大事实，因为离婚协议约定的房屋所有权与产权登记不一致，导致上诉人贷款未能处理。因此，上诉人杨晓辉应承担合同不能履行的违约责任。

4、广东省高级人民法院在民事裁定中认为：王云华认为与侯丁生于1995年9月12日签订离婚协议，张凤根和侯丁生签订了房地产销售合同，侵犯了王云华的权利。但王云华和侯丁生未到房地产登记部门办理产权分割登记，房屋转让前登记的产权人仍为侯丁生。二审判决认定，王云华认为侯丁生擅自处分了财产，可以通过法律渠道解决，没有剥夺王云华的权利救济渠道。

三、另一种维权方式——债权人代位权诉讼

在本案类似案件中，由于涉及两份合同延伸的法律关系，我国法律体系中能够审查两份合同关系的原因不多，包括债权人代位权诉讼。

代位权诉讼作为一种有效的债务保全措施，即：债权人可以要求人民法院以自己的名义行使债务人的债权，但债权属于债务人自己的除外。代位权的行使范围限于债权人的债权。债权人行使代位权的费用由债务人承担。

具体来说，在本案中，张是所涉房屋的登记产权人，但不是买卖合同的对方。因此，无论从合同相对性还是税收管理的角度来看，都不可能直接从张转让给吴。因此，吴某应以胡某懒于主张自己的权利，以张某为被告，以胡某为第三人，依法提起债权人代位权诉讼，要求张某直接将其名下的产权份额转让给胡某。胡某一旦取得房屋所有权证书，本案后续维权工作即可解决。

目前，主要城市的房价正在迅速上涨。作为买方，应更加谨慎，在签订相关销售合同前到房地产管理部门核实房屋所有权状态，检查房屋使用情况；作为卖方，面对房价上涨的巨大利益，应遵守合同，坚持最基本的诚信原则，全面履行合同义务。2016年11月找到64714387张离婚证书样本设计图片，包括2016年11月离婚证书样本图片、材料、海报、证书背景、源文件，包括PSD、PNG、JPG、AI、CDR等格式素材！