合肥滨湖(合肥滨湖房价)

本文将与您分享合肥湖的一些常识，顺便说一句，也将解释合肥湖的房价，如果你能碰巧解决你现在面临的问题，别忘了关注这个网站，现在开始！
导读目录：合肥滨湖新区,**合肥新区的发展和崛起**,合肥已经要了好几个新区了,以现在而言滨湖新区的发展还是很不错的。

1、合肥滨湖新区未来潜力如何？

2、2022合肥滨湖人口多少？

3、合肥滨湖新区的滨湖是什么意思？

一、合肥滨湖新区未来潜力如何？

2006年，合肥滨湖新区正式开工建设，现已走过11年。

滨湖新区位于合肥巢湖以北，总土地面积约491平方公里。是合肥通过巢湖、进入长江、融入长三角的水上门户。今天的滨湖新区已经成为合肥的几个主要新区之一，是合肥城市的副中心域，集中了合肥的许多优势资源。现在回顾滨湖新区的建设，我不得不钦佩领导人的前瞻性。我们可以考虑十年前城市化进程的城市副中心建设，将人口转移到新区，缓解市中心的压力，有效改善老城区的环境。

经过16年的房价飙升，17年来被媒体称为房地产市场减半。多年来，湖滨一直走在合肥的前沿。经过这11年的风风雨雨，湖滨未来会有什么发展？

第一个好消息是，迎来新区建设11周年的滨湖新区将为未来城市居民带来更多高质量的交易资源。根据十三五规划，滨湖新区将建设15所幼儿园、12所小学和7所初中。此外，还计划在滨湖新区建设一所国际学校，占地约200亩，为幼儿园-小学-初中-高中15年制。

教育已经传来好消息，我们来看看其他方面。截至目前，滨湖新区已建成市政道路181公里，形成六横六纵主干道网，覆盖面积超过42平方公里。高铁南站、轨道1号线BRT快车和环湖大道将使新区四通八达。据相关负责人介绍，2018年，滨湖新区还将建设南飞河路、方兴大道、徽州大道南延等24公里的市政道路。其中，南飞河路，一条起步于一环的南北路，将成为未来连接滨湖新区的高速公路。根据之前的规划，南飞河路将继续延伸到巢湖，直到环湖北路。未来，市民可以从南一环原周谷堆附近开车到巢湖。在轨道交通方面，目前，轨道交通5号线滨湖新区的多个站点正在加快建设。建成后，未来可乘地铁直达安徽名人馆、渡江战役纪念馆。

在医疗建设方面，除合肥滨湖医院建成投入使用外，滨湖新区还将建设多家医疗机构。优质的医疗服务可以让新区居民在家享受全省最好的医疗资源。

据悉，省级医院老年医疗康复中心已开工建设，总投资70亿元，项目占地332亩，建筑面积94亩.4万平方米。医院作为医疗保健相结合的项目，可以为老年人提供及时、方便、权威的医疗服务，有利于提高合肥乃至全省老年病的治疗和研究水平。

合肥市妇幼保健院、口腔医院滨湖分院已启动设计工作，位于云谷路与玉龙路交叉口东北，占地约53个.总建筑面积824亩.新区专科医院资源将丰富7万平方米。

虽然滨湖已经走过了11年，各种设施也逐步完善，但滨湖从未停止前进。滨湖新区和整个合肥未来将不忘初衷，锐意进取。

在研究合肥房地产时，我们不能忘记合肥的发展历史。合肥各地区的崛起有其背后的深层原因。以政策为导向的资源投资是地区崛起的根本原因，房价是外部反映。这和我上一篇文章中提到的上层城市和下层城市一样（官方账户小易论楼市 为什么合肥没有有针对性的放松购买限制，背后的逻辑是什么？)，不同的国家定位，城市的待遇自然不同，城市的各个地区也是如此。

合肥的发展历史

这是1986年12月的合肥卫星地图。从图中可以看出，合肥城市的整个框架仍在二环路内，甚至二环路都没有填满，城市几乎没有工业。

这是1993年12月的合肥卫星地图。从图中可以看出，合肥在过去七年中发展非常缓慢，城市基本没有扩张。然而，1991年，国务院批准建立合肥高新区，这是第一批国家新区。我们可以看到，1993年，蜀山东高新区已经开始形成；1993年，合肥经济技术开发区成立，我们可以看到大型道路框架已经开始建设。

这是2000年12月的合肥卫星地图。合肥二环路已进一步填充，但仍未填充。合肥高速公路已建成，二环路清晰可见。高新区产业范围进一步扩大，经济开发区已初具规模。从今年开始，合肥开始了大规模建设。在接下来的十年里，合肥逐渐从一个无名小卒发展成为长三角重要的核心城市。

这是2003年12月的合肥卫星地图。短短三年，合肥发展迅速。在进一步扩大高新区和经济开发区规模的同时，包河工业园区、蜀山经济开发区、庐阳工业园区、瑶海新站蜀山经济开发区、庐阳工业园区和瑶海新站区。今年也是合肥市政府文化新区建设的一年。同时，经济开发区的居住区也已经形成。

这是2007年12月的合肥卫星地图。短短四年，合肥产业遍地开花。在前四个行政区自有工业园区的基础上，三个县靠近合肥市区，也形成了自己的工业园区。例如，肥东工业园区、长丰双峰工业园区、肥西桃花工业园区。今年，另一件大事是湖滨新区的建设，这是一个完全独立于城市以外的新区。

这是2011年12月的合肥卫星地图。四年来，经过18年的建设，合肥经济开发区已基本形成。肥西桃花工业园区也基本达到了目前的规模。高新区仍在向蜀山以西扩张，其他工业园区继续丰满。政府区已基本形成，湖滨区大框架已完成，启动区已基本完成。

这是2016年12月的合肥卫星地图。五年来，合肥工业区继续扩张，政务区基本建成，滨湖区核心区即将填满。

合肥新区的发展与崛起

在合肥过去15年的发展中，给人印象最深的应该是政府区和湖滨区。一开始，许多人可能会看到这两个地区的发展和崛起，错过了地区发展的红利。政府区和湖滨区的崛起非常不同，这两个地区也有相同的必然成功因素。

首先，让我们来看看政府区域的位置。2003年以前，即政府区刚刚开始建设时，在西部，高新区已经发展了10年，蜀山东地区已经开始形成。在政府南部的经济开发区，其工业区已经完成了大部分，居住区框架也已经形成。2003年，合肥的人口主体仍在旧城二环路内，甚至二环路也没有填满，政府区域相对偏远和荒凉。

尽管如此，我们还是可以发现，政府区是在高新技术和经济开发两个工业区，以及经济开发和老城区两个新老住宅区的中心建立起来的。这个职位是独一无二的。它不仅包括产业的封闭，提供了足够的刚性需求，而且还包括周边居民的改善需求，确保了区域的核心化。政府区的发展实际上是从外到内的。包饺子 发展，既保证了集中，又不会离原市中心太远。

滨湖区的发展与政务区有一定的相似之处，但仍有很大的不同(公号 小易论楼市合肥滨湖二手房市场交易分析及近期投资建议）。滨湖区与政务区相似，是市政府大力发展的地区，投入地铁、学校等大量优质资源。它们都是新区，而不是旧城改造或摊饼模式。另一个相似之处是，这两个地区没有工业制造业，基本上都是纯居住区。

滨湖区和政务区的区别在于，政务区周边基本都被工业区包围着。滨湖区只有西北有工业，还有一定距离(公号 小易论楼市你还在湖边买房子吗？最近，合肥滨湖区二手房交易分析及购房建议）。滨湖区与老城区的直线距离太远，中间有约4公里的罗岗机场和高速铁路高速公路。滨湖区的规划面积远大于政府区。滨湖区的成熟需要更长的时间。后期核心规划区尚未建成，早期成熟区面临房屋年龄危机。

从近期传言的合肥三环规划来看，尽管经过30年多点开花式的扩展，目前整个城市的发展，最终还是落脚到以老城区环城河以内为绝对中心，向外辐射摊大饼的拓展形式。尽管最终形式演变为摊更大的大饼，但从某种意义上说，政务区自然是市中心，滨湖区正在努力建设另一个市中心，形成了多中心化发展格局 。

最理想的房地产投资运营

我在前一篇文章中分析说，房地产价值的组成主要分为两部分，一部分是土地价值，另一部分是房地产价值。土地价值主要体现在学区、地铁、环境、商业等土地附加资源价值上，基本上是投资者无法改变和选择的(公众号小易论楼市 合肥资源投资和土地价值）。土地价值的提高主要是通过政府对土地资源的投资，因此我们必须关注政府的城市建设规划。

物业价值主要体现在建筑质量、户型、楼层、采光、房龄、物业品牌等硬件上。这些投资者可以自己选择。我在开发商的成本文中指出(公众号 小易论楼市开发商的成本，合肥地王，你还好吗？)随着土地价格的上涨，房地产价值在房地产价值中的比例越来越低。目前合肥只有20%左右。但从合肥近年来的土地拍卖来看，城市土地价格差别不大。

我在之前的文章中指出，从纵向来看，影响房地产价值变化的最大因素是房龄(公众号 小易论楼市合肥不同类型的房地产投资价值分析）。房屋年龄直接关系到房屋的折旧。新房交付使用后，其投资价值每年为 1-2%速度下降。比如同一个上升周期，房龄相差5年的房子，年轻一点的升值 50% ，老房子可能只有 40%。因此，如有可能，在同等条件下，应尽可能投资新房。

我在庐阳区的文章中分析过(公号 小易论楼市合肥市庐阳区二手房交易分析及购房建议)合作经济广场价格为何高于合肥市老城区周边房屋单价1w更重要的是，这是因为房子的年龄。大多数庐阳区基本上没有物业价值，主要反映了土地价值。一旦出现物业价值高的住宅，其土地价值将进一步扩大其物业本身的价值。

所以我们也可以看到，即使老城区的市中心有那么多老小(公号 小易论楼市你还在期待拆迁吗？为什么我建议你卖掉合肥的旧房子？），但许多价格低于郊区的新房子。这并不意味着市中心的房子一文不值。市中心的土地价值很高，但房地产价值基本丧失。只有市中心的新房子才能产生更高的价格，但老房子基本上在市中心，新房子基本上在郊区，所以这就是为什么合肥的房价总是没有分化。

最理想的投资应该是这样的。你买了一套新房子。在你交付房屋后的几年里，这个地区已经成熟并成为市中心，这样你的投资收入就可以最大化。最典型的例子是政府事务区。早在政务区建成之初，其房价与全市平均价格基本相同，可能高于全市10%
左右，很多小区甚至持平。随着市政资源进一步投入，政务区逐步拉开了与其他区域的差距，到目前为止，政务区均价已经超出全市均价 40% 以上（公号“
小易论楼市 ”《合肥政务区二手房市场成交分析及近期购房建议》）。

合肥房产的最佳投资机会在哪里

过去的将近20年，合肥一直秉承着工业立市的理念，目前整体上还处于工业化的中期。再加上沿海产业的转移，合肥近些年来发展非常迅速，大量的就业机会，吸引越来越多的人口涌入。安徽省以往双核发展模式已逐步单核化，我们看到省内越来越多的优质资源投入合肥，合肥与芜湖的差距越拉越大，在全省的首位度越来越高。

其实我一直在思考“ 合肥房产的最佳投资机会在哪里****
”这个问题。不论是城市价值的提升，还有合肥每个区域的价值提升，都与资源投入有很大关系。资源的过度集中，使合肥的土地价格近几年一路飙升，土地价格的上升直接抬高了合肥房价。那么城市发展的资源投入，也拉开了合肥不同区域的土地价格。

在前面的文章中，我对合肥各个区域房价作了分析，我们可以发现一个非常明显的结果。目前合肥房价最高的区域分布在4个区域，基本上均价都超过了2w。第一个是合肥
政务区 ，这个区域毫无疑问是合肥平均房价最高的区域，第二个是 老城区环城河以内 ，第三个是 滨湖区的46中学区范围 ，第四个是
经开区翡翠湖168玫瑰园学区范围 （公号“ 小易论楼市 ”《合肥高新区和经开区二手房成交分析及购房建议》）。

以上的四个区域共性非常多。首先他们几乎都是 纯居住区 ，基本不掺杂任何工业制造业，这样对居住环境基本没有太大影响。其次他们各自都有比较认可的
学区，我之前文章里讲过，学区的溢价是所有条件当中最高的（公号“ 小易论楼市 ”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》）。再次是满足
资源重点投入或者分布密集 的新区或者市中心，经开区，政务区，滨湖区都是资源大量投入的新区，老城区则本身就优质资源密集。

我们未来在寻找投资机会的时候，一定要关注政府5-10年内的市政规划，哪里是政府资源集中投放的区域，那里的土地就会得到急剧升值。目前政务区和经开区已经发展趋于成熟，资源投入即将饱和，在大的新区发展规划没有发生明显改变的情况下，我想政府未来几年的发展重点仍在滨湖，尽管滨湖近来负面消息频频发生（公号“
小易论楼市 ”《合肥巢湖环保督察整改对滨湖房产发展的影响》）。换句话说，我们能够获得可观收益机会最大的区域，仍然还在滨湖。

所以从某种意义上来讲，最佳的投资机会还是在新区，但注意并不是每一个新区都能成为市中心，只有 有机会成为市中心的新区，新房才值得投资 。

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个人认为滨湖新区没有太大的发展，未来主打的必定是旅游业，住宅及政务。以现在而言滨湖新区的发展还是很不错的。利用了全省的资源，举全合肥之力发展滨湖，虽然不错，但是不好。一是滨湖新区申报国家新区一直迟迟未定，让人心生怀疑。二是地理位置。本来合肥是想把巢湖周围和滨湖链接一起发展的，沿巢湖区域发展成合肥的金融中心，打造成小浦东，但是前年国环保部批评合肥破坏了巢湖生态，这就限制了合肥对巢湖的发展，只能作为生态湿地保护，却不能开发，没有达到合肥理想效果，把滨湖区域范围限制住了。区域范围小，人口还达不到国家新区的要求。到现在滨湖不能是新区，只能是包河的一个规划区。三是滨湖基础设施基本成熟，滨湖的交通和道路，在全市都是最好的。但是现在人口的聚集度还有粘性还是不够好，炒房的人多，居住的人少，商圈人口只聚集在世纪城周围，悦方周围，辐射范围不大。

富贵哥眼里滨湖没有未来。未来合肥滨湖新区的定位：古代竞争失败的人，进山林做智者或和尚道士；现代竞争失败的人，住在郊区或风景区，附近也会出现少许零星的富人聚集区。滨湖新区除了是省政务中心，未来是从属于老城区和政务区的第三极，还有并列的高新区，激烈竞争的西部新城或叫滨河新区。以后到了环巢湖发展的阶段，巢湖市地位会大幅上升、滨湖新区会下降、巢湖南岸会上升。环巢湖地铁出现的那一天，富贵哥以上判断就要变了。人们未来会越来越迷信、越来越信风水：滨湖新区缺山不要紧、最关键是洼地、湿地。未来的都市区中心必须是服务业的中心、无线网络的中心、立体交通的中心，甚至是虚拟现实的网络中心；不一定必须是文化中心、政治中心、金融中心、旅游中心和体育中心。未来的开发区和工业区最有可能成为非工作时间无人区；下班了谁还会在附近消费和娱乐？一列磁悬浮就把你带到了市中心了。记住了，资源是越集中效率越高、升级越快、辐射面越大，也越有人气；未来人头最值钱！哪里人头多、待的时间长，哪里就是市中心。你说未来的都市区中心会在哪里？合肥的核心城区中心又会是哪里？

小编一直做一个比喻，滨湖新区是合肥最近新生的亲儿子。

滨湖新区位于中国第五大淡水湖巢湖之滨，是合肥的金融商务中心、行政办公中心、文化旅游中心、生活服务中心、研发创意中心。

总用地面积491平方千米，是合肥是通过巢湖、走入长江、融入长三角的水上门户。

1:合肥想融入长三角是合肥长久以来的心愿。

2:地铁一号线就可以看出滨湖新区在合肥的心中的位置。

3:有水的地方更适合发展。

下面是滨湖新区11年，从一片荒芜之地走过来。

现在老城区的人还是很多，但是合肥会有更多的人，只要学校、政务、交通等等到位，滨湖新区自然也满满的会人气爆棚。

滨湖新区的国家级新区还没有下来。

滨湖新区的未来必定是全省的瞩目，集全省之力打造合肥，合肥集全市之力打造滨湖，结果可想而知。

滨湖也是炒房炒的最热的地盘，因为这里的炒房概念多。但是有炒房的噱头，必定有其实力。

建议滨湖新区买房的人赶紧撤退，因为巢湖的水环境肯定要治理，我看到时候设了巢湖湿地保护区怎么办，周围退耕还林100里。合肥已经要了好几个新区了。合肥其实应该搞限价房，往北发展，去扶贫，去带动皖北经济增长，才是安徽表率。另外，绿水青山是讲的玩的吗，还想在巢湖边上搞这么大生活聚集区，污水怎么排，还想搞成迪拜那样开摩托艇，以为是滨海城市吗，这可能吗？请还我安徽绿水青山。

我只想说，滨湖空置率全国第一，全是炒房客等接盘侠，18年初抗不住的炒房客降20w甩的一大片，后来炒房客为了利益搞了个房价指导委员会，现在连去看房子的人都找不到，中介门店倒闭一半以上，滨湖基本就这个情况

二、合肥滨湖人口2022有多少

约973万人口。
大湖名城，科技创新。合肥作为安徽的省会城市，是一座新崛起的皖中的中部城市，约937万人口，合肥包含了滨湖区，包河区，蜀山区等小区
。还包含了长丰县，肥西县，肥东县，庐江县，巢湖市，作为一个依靠科技发展壮大的新兴城市，未来的发展一定会越来越好。
安徽合肥是首座国家科技创新型城市，还是首批三座国家园林城市之一，自然景色秀丽多姿，文化古迹甚多。我来介绍一下合肥三处历史名胜。一是逍遥津公园、二是三河古镇、三是包河公园。