精装房签证：注意购买精装房。双重合同不能随意签订

注意买精装房，双合同不能随便签！

广东诺臣律师事务所执业律师

什么是双合同？

许多城市纷纷出台政策，为新商品房的售价设定了天花板，超出限价标准的房地产将无法成功取得《商品房预售许可证》。

政策出台后，一些城市的平均交易价格确实有下降趋势，但当买家高兴地买房时，他们发现房价仍然无法攀升。房价异常高的原因之一是双合同。

什么是双合同？简单来说，在政府限价和限签的双重压力下，开发商绞尽脑汁想出一种法律擦边球。

例如，为了平息高房价，有关部门要求网上签约价格不得超过3万/平方米，但大部分房地产已售出5万/㎡-6万/㎡。这个时候该怎么办？

没关系，俗话说上有政策，下有对策，于是开发商想出了强制买家签订双合同的办法。即签一份，说明房价3万//㎡《商品房买卖合同》同时签订装修价格2.5万/㎡装修合同可以保证商品房买卖合同顺利通过房管局网签备案。

双合同中装修合同中约定的装修资金一般为水，价格往往高于正常装修价格，这是因为开发商网上签约备案价格不足以覆盖装修资金的部分。因此，真正的房屋总价不仅包括商品房销售合同中约定的购房款，还包括装修合同中约定的装修款的一部分。

购买商品房，开发商会要求买方必须同时签订商品房销售合同和装修合同，不仅签订商品房销售合同，拒绝签订装修合同，不要空房间和拒绝装修服务，这种捆绑销售，为了在限价政策背景下保持高房价。

二、双合同的弊端

买方与开发商签订的商品房销售合同和装修合同合法有效。双合同的存在使开发商的利益分文不少，但却伤害了买家。

1、对于购房者来说，首付大幅增加。由于大部分装修费用必须一次性支付，即使不需要一次性支付，也只能使用短期商业贷款。这样，购房者必须支付的首付比例可能高达实际房价的50%-70%；

二：风险增加，部分开发商在买方支付装修费后，为避免违约责任，不与买方签订装修合同，甚至不出具收据，买方支付高装修费不能保证，一旦开发商违约，当买方主张权利保护时，由于缺乏交易凭证，赤手空拳，证据难以想象；

第三：税费增加。如果购房者想出售他们购买的房子，二手房交易中个人所得税的征收金额为房价差额的20%。由于存在双合同

换句话说，由于备案房价低于实际价格，在计算二手房交易个人所得税时，升值差额大于实际，个人所得税也上升，双合同大大增加了房屋转让成本。

2、对于房地产市场来说，政府限制房价的初衷是平息高房价，但开发商违反了限价政策，很快推出了双合同来对抗。

开发商不换药，变相绕过政策规制，政策没有发挥实际作用，房地产市场也没有得到实际控制。

三、双合同合法吗？

双合同属于开发商的法律边缘球，目前没有法律限制，但广州市政府已经出台了房地产限价政策。

2014年4月初，房地产主管部门明确禁止房地产开发商使用双合同避免政策，妨碍国家监管房地产政策的实施，扰乱房地产市场的正常秩序。

20182000年10月19日，广州市住房和城乡建设局发布了《关于进一步规范我市房地产市场管理的说明》。

《广州市人民政府办公厅关于贯彻广东省人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的实施意见》(广州市办公厅〔2013〕14号）

一（一）房地产开发企业应严格执行商品住宅销售明码标价、一房一价规定。商品住宅预（销）售前，房地产开发企业应办理预售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。

未办理网上价格申报，或者申报价格过高，不接受国土房管部门指导的，暂不颁发预售许可证。超过申报价销售的，暂停网上商品房销售合同的签订。

广州市住房和城乡建设局《关于进一步规范我市房地产市场管理的说明》

近日，市、区住房和城乡建设部门在保持城市监管不放松、保持交易价格稳定运行的前提下，优化了新商品房预售和网上签约价格指导机制，严禁开发企业拆分价格报告。

我委员会将继续保持监管政策的连续性和稳定性，继续坚决现行监管措施，继续严格对新商品房价格指导，同时根据中央、省、市决策部署，加强房地产市场监督检查，保持广州房地产市场健康稳定运行。

由此可见，开发商利用双合同违反限价政策或暂停网上签约资格并颁发预售许可证。

四、“双合同”中的《装修合同》能否主张无效？

那么，双合同的装修合同能否被认定为无效协议，违反《合同法》第五十二条规定的以合法形式掩盖非法目的？

现有判决分为两种：

一种认为，商品房销售合同和装修合同不能被视为两种合同，装修合同约定的装修成本不反映真实的装修成本，而是房价的一部分，与空白房屋销售合同约定的价格，共同构成房屋的总价格不当。

由于装修合同约定的装修费用实际上是房屋总价的一部分，而不是实际装修成本，因此没有实际装修价值低于装修合同约定的价值，不能要求返还装修成本差额。

合同双方是合格的主体，基于真实意义，因此合同有效，不能以欺诈、合法掩盖非法目的为由终止装修合同。

一是《商品房买卖合同》和《装修合同》是两个相对独立的合同，《商品房买卖合同》不因《装修合同》的终止而终止。

换句话说，即使装修合同无效，也不一定会影响商品房销售合同的有效性(详见鄂0116民初6595号)。

律师有话要说

综上所述，双合同不仅是开发商利用捆绑销售来维持高价的一种手段，也是开发商避免限价政策的一种手段，使开发商能够完美地避免法律规定。虽然限价政策一度被强调，但开发商的利益根本没有受到影响。

对于购房者来说，一方面，网上签约备案价格只显示购房合同中的价格，一旦未来发生纠纷，很难保护自己的权利；另一方面，高价装修合同部分一般只能使用短期商业贷款，这将给购房者带来巨大的财务压力。

装修合同与商品房销售合同捆绑在一起，买方不能拒绝签订，双合同对买方来说就像一个哑巴损失。作为买方，我们应该认识到双合同的政策风险和商业风险，并在做出决定之前仔细考虑。

陈王律师现在广东诺臣律师事务所担任合伙人。2003年毕业于中南财经政法大学，在国有大型上市公司工作。自2006年进入律师行业以来，他一直是一名执业十多年的高级律师。陈王律师具有深厚的法律专业技能，灵活的案件处理思路，积累了丰富的实践经验，具有熟练的案件处理技能，被广州律师协会授予业务成果奖。

陈旺律师法律服务团队，其他5名执业律师包括邱晓兵律师、黄慧楠律师、梁靖辉律师、杨天律师、陈云律师，6名实习生包括赵芳、李莹莹、黄佳儿、黄思莹、车建华、王晓如。

目前，该团队专注于处理与房地产相关的各种纠纷、经济合同纠纷和刑事诉讼业务，并为公司企业提供高质量的法律风险防范和处理服务。团队以专业诚信、值得信赖和信任、忠诚为实践信条，站在客户的立场，尽力解决客户的问题。

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律师团队陈旺

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