二手房营业执照:买房要看两证五书是什么意思？

买房要看的两证五书是什么意思？二手房营业执照样本如下:

五证二书详解

购房者在购房时，应要求房地产开发商和卖方提供完整的五证和二书，这是法律对卖方的基本要求。五证是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工许可证）、《商品房销售（预售）许可证》。是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

五证中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，表明购买的房屋属于合法交易范畴。《商品房销售（预售）许可证》的预售范围为本项目可销售的房地产。买方必须看到购买楼层是否在预售范围内。

两本书可作为商品房销售合同的补充协议，是房地产开发企业在交付商品房时向买方提供的法律文件和保证文件。

房地产五证及其法律功能

五证是指国有土地使用证。根据我国《土地管理法》，土地属于国家或者集体所有，只能转让国有土地使用权，集体土地使用权只能通过征用转让为国有土地使用权。只有在国有土地上建造的房屋才能出售。不能取得国有土地使用权的，不能取得产权证书，房屋不能正常转让、抵押、租赁等。要获得国有土地使用权，必须向国家支付土地转让费。开发商往往因资金短缺、紧张等原因无法取得土地使用证书；

二是建设用地规划许可证。根据我国《土地管理法》，建设用地应符合国家土地利用总体规划；

三是建设工程规划许可证。房屋建在哪里，要建多高，容积率是多少，都要经过规划部门的规划许可；

四是建设工程开工许可证。只有有这个证书的工程才能建设；

第五个是销售许可证（预售许可证）。没有这个证书，房子就不能出售或预售，一般来说，如果开发商没有前四个证书，他们就不能做这个证书。但也不能为了省麻烦，只是看这个证书，而不是看其他四个证书。购房者应结合五份证书进行检查，以确保安全。

有一种情况不需要查五证，就是要买的房子已经有产权证了。既然已经有了产权证，买家就没什么好担心的了，但这种情况只能发生在股票商品房销售或者二手房销售中，新建的商品房或者期房销售时根本拿不到产权证。

此外，还有一种乡镇产权房屋，该房屋的所有权转让受到限制。因为根据我国法律，房地产的所有权应当与土地的使用权同时转让。这种乡镇产权的房屋只获得集体土地使用权，受到许多限制，如土地使用权只能在集体组织内转让；国家可以根据需要征用。法律明确规定，农民集体所有土地的使用权不得转让、转让或出租用于非农业建设。因此，购房者在购买此类房屋时，应清楚地意识到，购买不是房屋的产权，不是所有权，而只是居住使用权。此外，根据法律规定，有权颁发房屋所有权证书的机构应当是县级以上房屋土地主管部门，乡（村）级政府或者其他机构无权制作和颁发产权证书，因此购买此类房屋根本无法获得有效的所有权证书。此外，根据法律规定，有权颁发房屋所有权证书的机构应当是县级以上的房屋土地主管部门，乡（村）级政府或其他机构无权制作和颁发产权证书，因此不能获得有效的所有权证书。这类房屋的所有权证书。这类购买合同违反了国家的法律规定，购买合同可以从一开始无效，买者可以要求赔偿损失。

商品房二书是什么意思？它的范围是什么？

1、住宅质量保证书

2、《住宅质量保证书》约定了什么？保修期和范围是什么？

答：中国房地产法规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向买方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，应当列出质量等级、保修范围、保修期和工程质量监督单位核实的保修单位。开发商应当按照《住宅质量保证书》的规定承担保修责任。

商品房保修期自开发商交付竣工验收房屋之日起计算。具体保修期和保修范围为：合理使用寿命内的基础和主体结构；屋面防水3年；墙面、厨房、卫生间地面1年；地下室、管道泄漏1年；墙面、天花板抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂1年；门窗开裂、五金、卫生洁具损坏1年；灯具、电气开关损坏6个月；管道堵塞2个月；加热冷却系统设备为加热或冷却期；其他部件、部件的保修期由买卖双方约定。

房屋在保修期内存在质量问题。保修单位维修后影响房屋使用功能或主体结构质量不合格给买方造成损失的，开发商应，开发商应承担赔偿责任。买方认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新验证。经验证不合格的，买方有权退房。(邓泽敏，北京英岛律师事务所)

2、住宅使用说明书

《住宅使用说明书》应说明住宅的结构、性能和各部件（部件）的类型、性能和标准，并提出使用注意事项，一般应包括以下内容：

1、委托监理的开发单位、设计单位、施工单位应当注明监理单位；

2、结构类型；

3、装修、装修注意事项；

4、水、水、电、气、热、通信、消防等设施配置说明；

5、设备设施安装预留位置说明及安装注意事项；

6、门窗类型，使用注意事项；

7、配电负荷；

8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；

9、其他需要解释的问题。