不动产权证有抵押登记（第五十二条对于抵押预告登记权利人能否就抵押财产优先受偿的不同）

第五十二条抵押预告登记权利人是否可以规定抵押财产优先赔偿的不同情形，银行作为抵押预告登记权利人要求抵押商品房优先赔偿，预告登记权利人是否可以行使抵押财产优先赔偿，经审查，未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与建筑物所有权首次登记时的财产不一致，抵押预告登记无效

鲁法案2022023

要旨

预告登记权利人仅凭抵押预告登记不能产生正式抵押登记的法律后果，但是，如果商品房首次登记建筑物所有权，抵押预告登记未失效，人民法院应当支持预告登记之日起设立抵押权。

案情

2016年12月，某银行(贷款人)与刘(借款人)、某担保公司(担保人)签订个人住房贷款合同。合同规定，某银行向刘提供33万元的贷款购买房产，贷款期限为2016年12月12日至2036年12月12日。借款人以购买的财产为所涉及的贷款提供抵押担保，担保公司为所涉及的贷款提供连带责任担保，担保期自合同保证条款生效之日起至借款人债务履行期届满后两年。

一家银行还与一家房地产公司签订了最高担保合同。合同规定，一家房地产公司为一家银行和债务人刘因购买房地产而形成的一系列债权提供最高担保。最高担保限额为人民币3000万元保期内，根据债权人向每位债务人发放的单笔贷款，分别计算，自债权人与债务人签订单笔贷款合同之日起，贷款合同项下的抵押贷款已生效。抵押人已完成抵押财产的房地产权证等相关权属证书，并将抵押财产的其他权利证书、抵押登记证书原件及其他权利证书提交贷款人核对收据。

上述合同签订后，双方对涉案涉及的房地产办理了预购商品房抵押预告登记。之后，本案涉及的房地产由一家房地产公司首次登记，房地产已交付给买方刘。

某银行按约定向刘发放贷款，但刘未按约定按期偿还贷款本息。截至2021年6月，刘累计拖欠贷款本息罚息2万余元。为此，一家银行向法院起诉，要求法院命令被告刘偿还贷款本息；确认银行对抵押品享有优先赔偿权；担保公司和房地产公司对上述债务承担连带担保责任。

昌邑法院于2021年7月作出判决，判决被告刘偿还原告银行贷款本金26.9万元及利息；原告的抵押权自预告登记之日起设立。被告刘未履行上述付款义务的，原告有权优先考虑被告刘提供的抵押财产折扣或拍卖或出售所得的价格；担保公司承担连带责任，承担连带责任后，有权向被告刘追偿。

本案争议的焦点是预售商品房抵押权预告登记和建筑物所有权首次登记时，预告登记权了建筑所有权登记时，预告登记权利人是否可以对抵押房地产行使优先赔偿权。

为了保证债务的履行，债务人将财产抵押给债权人，债权人有权优先支付抵押财产。

为了保证债务的履行，债务人将财产抵押给债权人。当抵押权实现时，债权人有权优先补偿抵押财产。根据法律规定，抵押权的设定应当在房地产中心办理抵押登记，抵押权只有在登记时才能设立。

抵押预告登记作为一种临时登记行为，其目的是平衡债权行为和房地产转让登记期间的利益和交易安全，法律授予抵押预告登记可以对抗第三方的物权效力，即房地产抵押预告登记是未来抵押变更的请求。在设立房地产抵押登记前，预告登记权人只享有抵押登记条件或约定期限届满抵押登记请求权，可以排他性对抗他人对房地产的处罚，但不享有真正的抵押权，不能享有优先赔偿权。

最高人民法院目的是防止银行在抵押法律关系生效前发放贷款的风险。虽然本案的抵押权只有预告登记，但根据法律规定，抵押权自预告登记之日起设立并生效，因此根据上述情况目的，应当确定房地产公司的担保责任应当在所涉及的抵押权生效后丧失，房地产公司不再对所涉及的贷款承担连带责任。

贷款合同制度是促进资本融资和财产流通增值、实现资本市场繁荣的重要手段。担保制度是融资活动高效、方便、安全运行的重要保障。抵押担保已成为金融贷款合同中常用的担保方式之一，但抵押能否成立生效，抵押担保能否真正发挥担保债权的作用，已成为金融审判实践中高度关注的问题。本案的判决结果对警告抵押权人正确认识抵押权预告登记的效力，行使其合法权利，真正实现其抵押权具有典型意义，对涉及抵押担保的金融贷款案件的审判也具有参考意义。